Cancelación de la hipoteca: trámites para que tu propiedad quede libre de cargas

Imagina que quieres vender tu casa después de haber terminado de pagar la hipoteca. Si no has inscrito la cancelación, el comprador podría encontrar una hipoteca pendiente en los registros y desconfiar de la transacción. Además, si necesitas pedir un nuevo préstamo con la vivienda como garantía, el banco te exigirá que la hipoteca anterior esté cancelada. En resumen, inscribir la cancelación es la única forma de garantizar que tu propiedad esté completamente libre de cargas y puedas disponer de ella sin restricciones.

Trámites para cancelar definitivamente la hipoteca

1. Solicitud de certificado de deuda cero

Una vez realizado el pago total de la hipoteca, se debe solicitar a la entidad bancaria un certificado de cancelación económica de la deuda o certificado de deuda cero. Este documento certifica que ya no existe ninguna deuda pendiente relacionada con la hipoteca.

El Banco de España ha declarado que este documento es gratuito, por lo que la entidad bancaria no puede cobrar nada por entregarlo. Si el banco se negara a entregarlo sin coste, deberá presentarse un escrito solicitándolo y guardar copia sellada de la solicitud. Si pasados dos meses no se obtiene respuesta se podrá presentar una reclamación ante el Banco de España.

• Contenido del Certificado: Debe incluir el número de la hipoteca, el importe total amortizado y la confirmación de que no existe saldo pendiente.

2. Solicitud de Escritura de Cancelación

Con el certificado de deuda cero en mano, el siguiente paso es acudir a un notario, de libre elección, para que el banco firme la Escritura de Cancelación de Hipoteca. Este documento es esencial porque formaliza que la hipoteca ha sido completamente pagada y, por tanto, extinguida.

• Documentos Necesarios: Para este trámite, necesitarás presentar el certificado de deuda cero y tu documento de identidad. También puede ser necesario llevar el último recibo de la hipoteca.
• Intervención del Banco: El notario contactará con la entidad bancaria, que deberá enviar un representante o apoderado para que firme la escritura, confirmando que está de acuerdo con la cancelación registral de la hipoteca. No existe un plazo concreto para la firma, pero el banco deberá actuar con la máxima diligencia y sin retrasos.

El coste de la escritura de cancelación suele correr a cargo del cliente, salvo que se haya pactado lo contrario. Los honorarios notariales están regulados, y el coste dependerá del valor original de la hipoteca. Sin embargo, el banco no debe cobrar nada por el desplazamiento y trámite de firma de su representante.

3. Liquidar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Se deberá acudir a la delegación de Hacienda de la comunidad autónoma correspondiente y cumplimentar el documento de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que está exento de pago en todas las comunidades.

El modelo requerido para este trámite el el modelo 600.

4. Inscripción de la cancelación en el Registro de la Propiedad

Una vez obtenidos los tres documentos referidos, se deberán presentar ante el Registro de la Propiedad para su anotación y que la hipoteca quede oficialmente cancelada y la carga desaparezca del registro.

El Registro de la Propiedad cobrará unos aranceles por inscribir la cancelación. Este coste es fijo y depende del valor de la hipoteca cancelada, si bien el mínimo será de 24 euros.

Una vez realizada la inscripción, puedes solicitar un certificado de cancelación registral o una nota simple actualizada en el Registro de la Propiedad para comprobar que el inmueble figura como libre de cargas. Este documento prueba que la propiedad ya no tiene cargas hipotecarias.

5. Otras acciones

• Comprobar tu situación el la Central de Información de Riesgos (CIRBE): Aunque no es obligatorio, es recomendable asegurarse de que la cancelación de la hipoteca también se haya reflejado en la CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España). Esta central registra todas las deudas financieras, y es importante que tu situación financiera se actualice y aparezcas sin deudas después de cancelar tu hipoteca.
• Revisión de los Seguros Vinculados: A menudo, las hipotecas llevan asociados seguros (de vida, de hogar, etc.). Una vez cancelada la hipoteca, revisa si deseas continuar con esos seguros o si prefieres cancelarlos o renegociar sus términos.

¿Es obligatorio inscribir la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad?

En general no es obligatorio, pero existen ciertas situaciones en las que esta inscripción se vuelve prácticamente obligatoria para garantizar la seguridad jurídica de la operación.

Casos en los que la inscripción es prácticamente obligatoria:

• Venta del inmueble: Si deseas vender la vivienda, el comprador exigirá, casi con toda seguridad, que la hipoteca esté cancelada en el Registro de la Propiedad. Esto se debe a que, de esta forma, se garantiza que la vivienda está libre de cargas y que el comprador adquiere un inmueble limpio.
• Constitución de una nueva hipoteca: Si deseas solicitar una nueva hipoteca sobre el inmueble, el banco te exigirá que la hipoteca anterior esté cancelada.
• Donación o herencia: En caso de donación o herencia, la inscripción de la cancelación también es recomendable para evitar problemas futuros a los herederos o donatario.

¿Por qué es importante inscribir la cancelación en el Registro de la Propiedad?

• Libera el inmueble de la carga hipotecaria: Una vez inscrita la cancelación, el inmueble queda libre de cargas y puede ser vendido o utilizado como garantía para otros préstamos sin ningún impedimento.
• Protección legal: La inscripción en el Registro de la Propiedad proporciona seguridad jurídica y evita posibles reclamaciones futuras.

¿Qué pasa si no se inscribe la cancelación?

Si no se inscribe la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, la hipoteca seguirá constando en la finca, lo que puede generar problemas a la hora de vender el inmueble o querer utilizarlo como garantía.

Cancelación por caducidad

Es posible esperar a que la hipoteca caduque por el transcurso del plazo de prescripción legal de la acción hipotecaria.

El plazo de prescripción de la acción derivada del derecho real de hipoteca viene establecido en el artículo 128 de la Ley Hipotecaria «La acción hipotecaria prescribirá a los veinte años, contados desde que pueda ser ejercitada», es decir, desde la fecha final prevista para finalizar el pago. Si bien es un largo plazo, permite ahorrarse los gastos de notaría, porque no será necesaria la escritura de cancelación.

En conclusión, aunque la cancelación registral de la hipoteca no es obligatoria en todos los casos, es altamente recomendable para evitar problemas futuros y asegurar que la propiedad quede oficialmente libre de cargas.

Resumen esquemático

• Objetivo: Liberar la propiedad de la carga hipotecaria y garantizar la seguridad jurídica.
• Pasos a seguir:
  1. Solicitar certificado de deuda cero: Documento gratuito emitido por el banco que acredita la cancelación de la deuda.
  2. Escritura de cancelación: Elaborada por un notario con la intervención del banco.
  3. Liquidación del impuesto de Actos Jurídicos Documentados: Trámite necesario pero exento de pago en todas las comunidades autónomas.
  4. Inscripción en el Registro de la Propiedad: Paso imprescindible para hacer efectiva la cancelación.
• Importancia de la inscripción en el Registro:
  1. Garantiza la seguridad jurídica.
  2. Permite vender o hipotecar la propiedad sin restricciones.
  3. Evita problemas futuros.
• Costos asociados:
  1. Honorarios notariales.
  2. Aranceles registrales.
  3. Gastos de gestión si se delegan los trámites. Sin coste si to tramitas tú mismo.
• Consideraciones adicionales:
  1. Plazos: No hay plazos establecidos, pero el banco debe actuar con diligencia.
  2. Cancelación por caducidad: Opción posible tras 21 años, pero implica esperar y puede generar otros inconvenientes.
  3. Seguros vinculados: Revisar y cancelar o renegociar los seguros asociados a la hipoteca.
  4. CIRBE: Asegurarse de que la cancelación se refleje en la Central de Información de Riesgos.

Beneficios de la cancelación:

• Libertad financiera: La propiedad queda libre de cargas.
• Facilidad para vender o hipotecar: Sin restricciones legales.
• Seguridad jurídica: Protección frente a posibles reclamaciones.

Si este tema te dejó con más preguntas que respuestas, estaré encantada de ayudarte. ¡No dudes en contactarme! Resolver problemas legales es mi especialidad… y evitar que lleguen a ser problemas también.