Reclamación de gastos hipotecarios: Todo lo que necesitas saber

Como introducción previa a abordar el tema de la reclamación de los gastos hipotecarios, es importante concretar cuáles son esos gastos:

• Gastos de Tasación: Se refiere a la valoración del precio de la propiedad o bien hipotecado, realizada por una empresa homologada para tal fin.
• Gastos de Notaría: Incluyen los pagos asociados a la escritura pública del préstamo hipotecario.
• Inscripción del Préstamo Hipotecario en el Registro de la Propiedad: Implica el pago de los derechos correspondientes al registrador para inscribir el préstamo en el registro.
• Gastos de Gestoría: Se refieren a los costos relacionados con la documentación y trámites administrativos vinculados a la formalización del préstamo, como la preparación de la escritura, su presentación en el registro de la propiedad o ante la Agencia Tributaria para el pago del impuesto de actos jurídicos documentados, entre otros.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Es el tributo que se abona por los actos formalizados en escrituras públicas, como la firma del préstamo hipotecario.

Posibilidad de reclamar la devolución de los gastos hipotecarios

Antes de la Ley reguladora de los contratos de crédito Inmobiliario (LCCI) de 2019, a la mayoría de los que adquirían hipotecas, el banco les hacía asumir todos estos gastos asociados. Sin embargo, en julio de 2020, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) emitió un fallo que obligaba a las entidades financieras a reembolsar todos estos gastos, es decir, los de tasación, notaría, gestoría y registro, con la excepción del impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD).

El Tribunal Supremo adaptó estas directrices europeas mediante varias sentencias:

• La sentencia 457/2020, de 24 de julio, que determinó la devolución del 50% de los gastos notariales, el 100% de los gastos de registro.
• La sentencia 555/2020, de 26 de octubre, que estableció la devolución total de los gastos de gestoría.
• La sentencia 35/2021, del 27 de enero, que obligó a las entidades a reembolsar el 100% de los gastos de tasación.

De acuerdo con estas sentencias, podemos reclamar:

• Gastos de registro.
• Gastos de gestoría.
• Gastos de tasación.
• 50% de los gastos de notaría.

Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre gastos hipotecarios

A pesar de ello, han persistido dudas sobre el plazo para reclamar estos gastos, y sobre ello, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha emitido distintas sentencias. Pasamos a analizar dos de las más importantes:

Para comprender estas sentencias señalamos algunos conceptos clave:

• Prescripción: Es un plazo legal que, una vez transcurrido, impide al acreedor reclamar un derecho.
• Cláusula abusiva: Es una cláusula en un contrato que no es justa para el consumidor y que no ha sido negociada de forma individual, es decir, ha sido impuesta al consumidor.
• Principio de efectividad: Es un principio jurídico que exige que las normas sean claras y accesibles para que los consumidores puedan conocer y defender sus derechos.

1 • Sentencia de 25 de enero de 2024

Puntos importantes de la sentencia:

• La acción de nulidad de una cláusula abusiva no prescribe, es decir, no tiene un plazo límite para ser reclamada.
• La acción para reclamar la devolución de los gastos pagados a causa de una cláusula abusiva sí tiene un plazo de prescripción, pero este plazo debe ser compatible con el principio de efectividad.
• El consumidor debe tener conocimiento efectivo de su derecho a reclamar la devolución de los gastos antes de que empiece a correr el plazo de prescripción.
• El conocimiento del consumidor no solo debe incluir el hecho de que la cláusula es abusiva, sino también sus derechos para reclamar la devolución de los gastos.
• El plazo de prescripción no puede comenzar a correr con la simple existencia de una jurisprudencia (sentencias judiciales) que declare la nulidad de cláusulas similares a las que un consumidor específico tiene en su hipoteca.
• El inicio del plazo de prescripción debe determinarse en cada caso concreto en función del momento en que el consumidor tenga constancia de que la cláusula de gastos es abusiva.

2 • Sentencia de 25 Abril de 2024

El Tribunal Supremo plantea una cuestión ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) para concretar el inicio del plazo de prescripción para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios pagados de forma indebida por la aplicación de una cláusula abusiva.

Concretamente plantea tres preguntas:

¿El plazo de prescripción comienza cuando hay una sentencia firme que declara la nulidad de la cláusula?

Respuesta del TJUE:
Sí, el plazo de prescripción comienza cuando hay una sentencia firme que declara la nulidad de la cláusula que el consumidor tiene en su hipoteca.
En ese momento, el consumidor sabe con seguridad que la cláusula de su hipoteca es abusiva y puede decidir si reclama la devolución de los gastos.
Sin embargo, el banco puede probar que el consumidor tenía conocimiento de la abusividad antes de la sentencia.

¿El plazo de prescripción comienza cuando hay una sentencia del Tribunal Supremo que fija doctrina sobre la nulidad de este tipo de cláusulas?

Respuesta del TJUE:
No, el plazo de prescripción no comienza cuando hay una sentencia del Tribunal Supremo que fija doctrina sobre la nulidad de este tipo de cláusulas.
Esto exigiría al consumidor que se mantenga informado por su cuenta de la jurisprudencia del Tribunal Supremo, lo que no es razonable.
Además, una sentencia del Tribunal Supremo no significa que la cláusula del contrato de un consumidor concreto sea nula, ya que cada caso debe ser analizado individualmente.

¿El plazo de prescripción comienza cuando hay una sentencia del TJUE que declara que la acción de restitución puede estar sujeta a un plazo?

Respuesta del TJUE:
No, el plazo de prescripción no comienza cuando hay una sentencia del TJUE que declara que la acción de restitución puede estar sujeta a un plazo.
Una sentencia del TJUE no es suficiente para que el consumidor sepa si la cláusula de su contrato es abusiva.

Plazo para reclamar la devolución

Para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios necesitamos que el juzgado se pronuncie sobre dos cuestiones, aunque se suelen tramitar en el mismo procedimiento.

1. En primer lugar, necesitamos que nos confirme si nuestra cláusula de gastos es abusiva y, por lo tanto, la declare nula.
2. Seguidamente a la anulación de la cláusula, se solicita la devolución de esos gastos pagados indebidamente.

Pues bien, si se han solicitado ambas cuestiones en la demanda (como es habitual), el banco deberá ejecutar la sentencia y restituirte lo pagado indebidamente.
Sin embargo, también podría solicitarse únicamente que se declare la nulidad de la cláusula de gastos, en cuyo caso, tras esta declaración sí que se iniciaría un plazo de prescripción de cinco años para interponer la acción restitutoria (reclamar la devolución de lo pagado indebidamente), pero en la práctica judicial y en aras a la buena fe procesal lo lógico es acumular ambas acciones.

Modelo escrito de reclamación para el Servicio de Atención al Cliente

Resumen esquemático

Antes de la Ley de Crédito Inmobiliario (LCCI) de 2019, los bancos imponían al consumidor los gastos asociados a la hipoteca, pero en julio de 2020, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) emitió un fallo que obligaba a las entidades financieras a reembolsar todos estos gastos.

¿Qué gastos puedo reclamar?

• 50% de gastos notariales
• 100% de gastos de registro
• 100% de gastos de gestoría
• 100% de gastos de tasación
• IAJD no es reclamable.

Plazo para reclamar:

• Acción de nulidad de cláusula abusiva: no prescribe, es decir, no existe un plazo límite para solicitar que se declare la nulidad de la cláusula de gastos de tu hipoteca, incluso aunque ya la hubieras pagado completamente.
• Acción para reclamar la devolución de gastos: sí prescribe, pero el plazo debe ser compatible con el principio de efectividad. El consumidor debe tener conocimiento efectivo de su derecho a reclamar, es decir, debe saber con certeza que su cláusula de gastos es abusiva y, por lo tanto, nula.

Sentencias del TJUE relacionadas:

En distintas sentencias, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, ha determinado que:

• El plazo de prescripción no comienza con la simple existencia de jurisprudencia, sino que hay que determinarlo caso por caso. Es decir, en cada caso concreto, hay que determinar, en qué momento el consumidor conoció la abusividad de su cláusula para que comience el plazo de prescripción para reclamar los gastos establecidos en ella (que se pagaron indebidamente).
• El plazo de prescripción comienza cuando hay una sentencia firme que declara la nulidad de la cláusula. Aunque el banco puede probar que el consumidor tenía conocimiento de la abusividad antes de la sentencia.

Plazo para reclamar la devolución:

Declaración de la nulidad de la cláusula de gastos: No existe plazo límite.
Si se solicita la nulidad de la cláusula y la devolución de los gastos en la demanda (que es lo habitual y lógico), el banco debe cumplir la sentencia y devolver lo pagado indebidamente.
Si solo se solicita la nulidad de la cláusula, se inicia un plazo de prescripción de 5 años para reclamar la devolución.

Si este tema te dejó con alguna pregunta, estaré encantada de ayudarte. ¡No dudes en contactarme! Resolver problemas legales es mi especialidad… y evitar que lleguen a ser problemas también.