El condominio, también conocido como copropiedad, se produce cuando varias personas tienen la propiedad conjunta de un bien, como una vivienda, un garaje o un terreno. Esta situación es frecuente en divorcios (vivienda adquirida por ambos cónyuges durante el matrimonio) o en herencias (propiedad de un bien entre varios hermanos).
Aunque el condominio puede ser una solución para adquirir bienes entre varias personas, también puede convertirse en un problema cuando surgen desavenencias entre los copropietarios. En este artículo exploraremos las opciones legales para resolver estas situaciones, con un enfoque específico en la compraventa de la parte indivisa, la disolución de condominio y la venta a terceros, analizando también las implicaciones fiscales de cada opción.
Contenido
¿Qué es el condominio o copropiedad?
El condominio es la posesión compartida de un bien inmueble por dos o más personas, ya sean físicas o jurídicas. Cada copropietario tiene una participación proporcional en la totalidad del bien, generalmente establecida en un porcentaje específico.
La regulación legal del condominio en España se encuentra principalmente en los artículos 392 y siguientes del Código Civil. Estos artículos establecen las normas fundamentales que rigen los derechos y las obligaciones de los copropietarios, así como las pautas para la administración, uso y posible disolución de condominio.
La disolución o extinción de condominio es el proceso mediante el cual se pone fin a la copropiedad, dividiendo y liquidando las cuotas para cesar la comunidad de bienes. Este procedimiento está regulado por los artículos 400 a 406 del Código Civil. El artículo 400 establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad.
Opciones para los copropietarios en conflicto
Cuando los copropietarios no se entienden o ya no les interesa la copropiedad o comunidad de bienes, existen varias alternativas para resolver la situación:
- Venta de la parte indivisa a otro copropietario: Uno de los copropietarios puede adquirir la parte del otro o de los otros, convirtiéndose en el único propietario del bien.
- Venta del bien a un tercero: Los copropietarios pueden decidir vender el bien a una tercera persona y repartirse el precio de venta según su cuota de participación.
- Disolución o extinción de condominio: Este mecanismo permite extinguir la copropiedad mediante la adjudicación del bien a uno de los copropietarios, quien compensa económicamente al otro u otros.
A continuación, analizamos cada una de estas opciones con sus ventajas, desventajas y consecuencias fiscales.
Venta de la parte indivisa a otro copropietario
Cuando uno de los copropietarios desea conservar el bien, una opción viable es que adquiera la parte indivisa de los otros. Este tipo de operación se regula como una compraventa y, por lo tanto, genera las siguientes obligaciones fiscales:
- Para el comprador:
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): En Castilla-La Mancha, el tipo impositivo general del ITP es del 9%. Por ejemplo, si la mitad de un terreno se valora en 10.000 €, el comprador deberá abonar 900 € en concepto de ITP.
- Gastos notariales y registrales: El comprador deberá asumir los gastos de escrituración y registro, que dependerán del valor del bien y de los honorarios del notario.
- Para el vendedor:
- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): El vendedor deberá declarar la ganancia patrimonial obtenida, calculada como la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición. Por ejemplo, si el terreno se adquirió en 2006 por 8.000€ y se vende ahora por 10.000€, la ganancia patrimonial sería de 2.000€. Esta cantidad tributará en el IRPF a un tipo entre el 19% y el 26%, dependiendo de la cuantía total de las ganancias.
- Plusvalía municipal (IIVTNU): Este impuesto grava el incremento de valor del terreno desde su adquisición. En el caso de un terreno adquirido en 2006, la base imponible dependerá de los años transcurridos y de los coeficientes que aplique el ayuntamiento correspondiente. Si el valor catastral del suelo era de 5.000 € en 2006 y ha aumentado a 7.000 €, la plusvalía se calculará sobre esa diferencia.
Venta del bien a un tercero
Cuando ninguno de los copropietarios desea conservar el bien, la opción más práctica puede ser la venta a un tercero. En este caso, se aplican las siguientes cargas fiscales:
- Para el comprador:
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): El comprador deberá abonar el ITP correspondiente al valor del bien, que en Castilla-La Mancha es del 9%.
- Gastos notariales y registrales: Estos también serán asumidos por el comprador.
- Para los vendedores:
- IRPF: Cada copropietario deberá declarar la ganancia o pérdida patrimonial en función de su cuota de participación. Si el terreno se adquirió en 2006 por 16.000 € y se vende ahora por 20.000 €, la ganancia será de 4.000 €, a repartir entre ambos.
- Plusvalía municipal (IIVTNU): Ambos copropietarios deberán hacer frente a este impuesto según su participación.
Disolución o extinción de condominio: una alternativa fiscalmente eficiente
La disolución de condominio es una figura jurídica que permite extinguir la copropiedad. Según el artículo 400 del Código Civil, cualquiera de los copropietarios puede solicitar la disolución, y si no hay acuerdo, se puede recurrir a la vía judicial.
En este caso, el bien se adjudica a uno de los copropietarios, quien compensa económicamente al otro por el valor de su parte. Desde el punto de vista fiscal, esta opción es más ventajosa porque:
- Para el cesionario (quien adquiere):
- Actos Jurídicos Documentados (AJD): La operación tributa por AJD, que en Castilla-La Mancha tiene un tipo impositivo del 1,5%. Siguiendo el ejemplo anterior, si la mitad del terreno se valora en 10.000 €, el impuesto sería de 150 €.
- Gastos notariales y registrales: Igual que en la compraventa el comprador, el cesionario asumirá estos gastos.
- Para el cedente (quien cede):
- IRPF: Al igual que en la compraventa, el copropietario que recibe la compensación deberá declarar la ganancia patrimonial. Pero, si la extinción se realiza por el valor de adquisición del bien no se genera ganancia patrimonial en el IRPF para el copropietario que cede su parte. Esto se debe a que, de acuerdo con la normativa del IRPF, la ganancia patrimonial se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición . Si ambos valores coinciden, la ganancia es nula , y, por lo tanto, no hay tributación en el IRPF.
- Plusvalía municipal (IIVTNU): Otra ventaja fiscal de la disolución o extinción de condominio radica en que este tipo de operación, en principio, no está sujeta a la plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
Esto se debe a que, al igual que ocurre con el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, no se considera que exista una transmisión patrimonial propiamente dicha, por lo que no se genera el hecho imponible que grava este impuesto. Sin embargo, esta situación sería diferente en el caso de una compraventa. Además, la parte que aumente su cuota de propiedad deberá asumir este tributo si, en el futuro, decide vender el bien y se acredita un incremento en el valor del terreno.
Es importante destacar que para que la disolución o extinción de condominio no sea considerada una compraventa a efectos fiscales, debe adjudicarse el bien íntegramente a uno de los copropietarios y no a una tercera persona.
Cuando dos copropietarios desean resolver un condominio, es fundamental analizar todas las opciones disponibles y las implicaciones fiscales de cada una. La compraventa de la parte indivisa es sencilla pero puede resultar fiscalmente onerosa. Por otro lado, la disolución de condominio se presenta como la opción más eficiente desde un punto de vista fiscal, siempre que las partes lleguen a un acuerdo.
En Castilla-La Mancha, donde el ITP tiene un tipo general del 9% y el AJD es del 1,5%, la disolución de condominio permite un ahorro considerable en impuestos.
¿Qué pasa si los copropietarios no se ponen de acuerdo?
Si los copropietarios no llegan a un acuerdo para la extinción de condominio, deberá dirimirse en un juzgado mediante un procedimiento judicial de división de la cosa común.
Cualquier copropietario puede interponer una demanda ante el juzgado de primera instancia solicitando la extinción de condominio. Este proceso se desarrolla mediante un juicio ordinario y requiere la intervención de abogado y procurador. El juez dictará una sentencia estableciendo la forma de dividir la propiedad y las obligaciones de cada parte.
Si el bien es indivisible o no se puede llegar a un acuerdo sobre su división, el juez puede ordenar la venta del inmueble mediante subasta pública. El dinero obtenido de la venta se distribuirá entre los copropietarios según sus cuotas de participación.
Es importante destacar que cualquier copropietario tiene el derecho de solicitar la división del bien común en cualquier momento, independientemente del tamaño de su cuota de propiedad. Este derecho está respaldado por el artículo 400 del Código Civil, que establece que «ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad»
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