La fianza en el alquiler: todo lo que necesitas saber

La fianza es un elemento necesario en los contratos de arrendamiento, pero muchas veces genera dudas tanto para arrendadores como para arrendatarios y representa una de las fuentes de conflicto en estos contratos. Este artículo explora en detalle qué es la fianza, su regulación, funciones, cuantía y las condiciones para su devolución, además de los malos usos que pueden derivar en conflictos legales.

¿Qué es la fianza y dónde se regula?

La fianza es una garantía económica obligatoria en los contratos de arrendamiento. Está regulada en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Este precepto establece:

  • Obligatoriedad: En el arrendamiento de vivienda es obligatorio entregar una cantidad en metálico equivalente a una mensualidad de renta como fianza. Si se trata de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, la fianza será de dos mensualidades de renta.
  • Depósito: La obligatoriedad del depósito de la fianza por parte del arrendador está regulada principalmente por normas autonómicas. Cada comunidad autónoma ha establecido normas específicas que regulan el depósito de la fianza, designando organismos públicos para su gestión.
  • Devolución: Una vez terminado el contrato, la fianza debe ser devuelta en el plazo de un mes desde la entrega de las llaves, salvo que existan cantidades pendientes de abonar o daños en el inmueble.

A pesar de la importancia de la fianza, la LAU no define con detalle sus funciones, siendo la jurisprudencia quien ha precisado este aspecto.

Características de la fianza

Aunque la LAU no define explícitamente las funciones de la fianza, el Tribunal Supremo ha jugado un papel fundamental en este aspecto. Según la jurisprudencia:

  • Garantía frente a incumplimientos: La fianza tiene como objetivo principal cubrir la reparación de posibles daños en el inmueble, deudas de suministros u otras obligaciones derivadas del contrato.
  • Finalidad específica: La fianza debe devolverse al finalizar el contrato, salvo que existan razones justificadas para retenerla, como daños comprobados en la vivienda o deudas documentadas.
  • Prohibición de usos indebidos: El Tribunal ha reiterado que la fianza no puede emplearse como renta adelantada ni para cubrir mensualidades impagadas. Su función está limitada a garantizar obligaciones accesorias, no principales.
  • Carga de la prueba: Corresponde al arrendador justificar cualquier retención de la fianza, por ejemplo, mediante facturas de reparaciones o documentación que acredite deudas de suministros.
  • Devolución en plazo razonable: La LAU fija un plazo de un mes para devolver la fianza tras la entrega de llaves. El incumplimiento de este plazo puede generar el devengo de intereses a favor del arrendatario.

Cuantía de la fianza

La cuantía de la fianza depende del tipo de arrendamiento:

  • Arrendamiento de vivienda habitual: una mensualidad de renta.
  • Arrendamiento para uso distinto del de vivienda (como locales comerciales): dos mensualidades de renta.

Es importante señalar que las partes pueden pactar garantías adicionales a la fianza, como depósitos complementarios o avales, aunque esto no debe confundirse con la fianza legalmente obligatoria.

¿Qué ocurre con la fianza durante la vigencia del contrato?

La fianza debe mantenerse depositada durante toda la duración del contrato, es decir, no se puede hacer uso de ese dinero.

En la mayoría de las comunidades autónomas, la legislación exige que el arrendador deposite la fianza en un organismo público (por ejemplo, el Instituto de la Vivienda de Madrid, IVIMA, en la Comunidad de Madrid o la Dirección General de la Vivienda, Urbanismo y Planificación Territorial en Castilla la Mancha). Esto asegura la transparencia y evita abusos por parte del arrendador.

Garantía adicional a la fianza

La garantía adicional a la fianza en los contratos de arrendamiento es una medida que permite a los propietarios solicitar una garantía extra además de la fianza obligatoria establecida por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta garantía adicional está regulada en el artículo 36.5 de la LAU.

Características principales de la garantía adicional:

  • Es un acuerdo voluntario entre arrendador y arrendatario.
  • Puede ser en forma de depósito de dinero, aval bancario, seguro multiriesgo del hogar, u otras formas acordadas.
  • Para arrendamientos de vivienda con duración de hasta 5 años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica), el valor máximo de la garantía adicional es de dos mensualidades de renta. La suma de fianza y garantía adicional no puede superar tres mensualidades en contratos de vivienda habitual.
  • En los arrendamientos para uso distinto del de vivienda habitual (como locales comerciales), no existe este límite, por lo que las garantías adicionales pueden ser más altas y quedan sujetas a la negociación entre las partes.
  • A diferencia de la fianza obligatoria, el propietario custodia directamente esta garantía adicional y no tiene que depositarla en ninguna entidad oficial.
  • Su devolución sigue el mismo plazo que la fianza: un mes desde la entrega de llaves.
  • Sirve para lo mismo que la fianza: para cubrir posibles incumplimientos del contrato, desperfectos o deudas pendientes al finalizar el arrendamiento, y también como cobertura de impagos de alquiler.

Es importante destacar que la garantía adicional es distinta de la fianza obligatoria. Mientras que la fianza es obligatoria por ley (una mensualidad para viviendas, dos para otros usos), la garantía adicional es un acuerdo voluntario entre las partes y debe acordarse en el contrato.

Devolución de la fianza: ¿cuándo procede y cuándo no?

Se debe devolver la fianza

La devolución de la fianza está condicionada a que el arrendatario haya cumplido con sus obligaciones contractuales. Procede su devolución cuando:

  • El inmueble se encuentra en buen estado. No deberán tenerse en cuenta los desperfectos derivados del uso normal.
  • Todas las rentas y suministros han sido abonados.

Se puede retener la fianza

Por otro lado, no procede la devolución (o esta puede ser parcial) en los siguientes casos:

  • Existencia de daños en el inmueble más allá del desgaste por uso normal.
  • Deudas pendientes de suministros o rentas.
  • Incumplimientos contractuales comprobados (el arrendador debe probarlos).

Vicios y malos usos de la fianza

Existen situaciones comunes que representan un uso indebido de la fianza:

  • Retención injustificada: Algunos arrendadores retienen la fianza sin justificación válida o sin presentar pruebas, lo que puede derivar en reclamaciones legales por parte del arrendatario.
  • Uso para cubrir rentas impagadas: Como se mencionó anteriormente, salvo pacto expreso, la fianza no debe destinarse al pago de mensualidades. Esta práctica está en contra de la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Obviamente, sí se podrá utilizar para esta finalidad cuando concluye el contrato, es decir, si existen rentas pendientes no se devolverá la fianza.
  • Falta de depósito en el organismo competente: Como ya se ha indicado, en muchas comunidades autónomas, el arrendador está obligado a depositar la fianza en un organismo público. Su incumplimiento puede dar lugar a sanciones administrativas.

Consejos prácticos para evitar conflictos

Tanto arrendadores como arrendatarios pueden tomar medidas para evitar problemas con la fianza:

  • Elaborar un inventario detallado: Incluir una descripción minuciosa del estado del inmueble y de los muebles al inicio del contrato. Si es posible, con fotografías.
  • Guardar justificantes de pago: Tanto del depósito de la fianza como de los suministros y rentas mensuales.
  • Realizar una inspección final conjunta: Antes de finalizar el contrato, ambas partes pueden revisar el estado del inmueble y acordar posibles deducciones.

La fianza es un mecanismo para garantizar el cumplimiento de las obligaciones en los contratos de arrendamiento, pero su gestión debe realizarse de manera adecuada para evitar conflictos. Tanto arrendadores como arrendatarios deben conocer sus derechos y obligaciones para garantizar una relación contractual transparente y justa.

Si este tema te dejó con preguntas, estaré encantada de ayudarte. ¡No dudes en contactarme! Resolver problemas legales es mi especialidad… y evitar que lleguen a ser problemas también.

2 comentarios en «La fianza en el alquiler: todo lo que necesitas saber»

    • Si al finalizar el contrato se comprueba la falta de estos bienes, se puede retener total o parcialmente la fianza para cubrir ese perjuicio.
      Es recomendable que en el contrato de arrendamiento se incluya un inventario detallado del mobiliario y electrodomésticos existentes, firmado por ambas partes, para facilitar la prueba en caso de conflicto.

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