Si tienes una hipoteca a tipo variable, seguramente te hayas preguntado si es conveniente cambiarla a tipo fijo, sobre todo en un contexto de subida de tipos de interés. En España, la Ley 5/2019, de Contratos de Crédito Inmobiliario, regula esta posibilidad y establece condiciones favorables para los consumidores que quieran hacer el cambio. En este artículo, te explicamos de manera sencilla cómo puedes hacerlo, qué dice la ley y qué costes puedes encontrar en el proceso.
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¿Por qué cambiar una hipoteca de tipo variable a fijo?
Las hipotecas a tipo variable están sujetas a las fluctuaciones del índice de referencia (normalmente el Euríbor). Esto significa que, cuando los tipos de interés suben, las cuotas hipotecarias aumentan, lo que puede afectar gravemente a la economía familiar. En cambio, las hipotecas a tipo fijo ofrecen estabilidad, ya que la cuota se mantiene constante durante toda la vida del préstamo.
Con el aumento del Euríbor en los últimos años, muchas familias han considerado la posibilidad de convertir su hipoteca variable en una de tipo fijo para evitar subidas inesperadas en sus cuotas. La Ley 5/2019 establece un marco legal que facilita este cambio y limita los costes asociados.
Novación o subrogación
En primer lugar, veamos los dos mecanismos por los que podemos realizar el cambio del tipo de interés de la hipoteca: novación o subrogación. Estos dos mecanismos están regulados en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
¿Qué es la novación hipotecaria?
La novación es una modificación del contrato de préstamo hipotecario pactada entre el titular de la hipoteca y la entidad bancaria con la que se tiene contratado el préstamo. En este caso, no se cambia de banco, sino que se negocian nuevas condiciones con la entidad financiera original.
Características de la novación:
- Acuerdo entre las partes: Se requiere que el banco acepte la modificación propuesta.
- Puede implicar distintos cambios en la hipoteca:
- Modificación del tipo de interés (pasar de variable a fijo o viceversa).
- Cambio del plazo de amortización.
- Cambio en el sistema de amortización (por ejemplo, pasar de cuota creciente a cuota constante).
- Eliminación o reducción de comisiones y cláusulas abusivas.
- Modificación de los titulares o avalistas de la hipoteca.
Ventajas y desventajas de la novación
✅ Ventajas:
- Generalmente, implica menos gastos que una subrogación.
- No es necesario cambiar de banco, lo que puede evitar trámites adicionales.
- Puede ser una opción rápida y sencilla si el banco acepta la propuesta.
❌ Desventajas:
- Dependes de la voluntad del banco para aceptar las condiciones.
- No siempre se obtienen mejores condiciones que mediante la subrogación.
¿Qué es la subrogación hipotecaria?
La subrogación hipotecaria es un proceso mediante el cual se cambia la entidad bancaria que concede el préstamo hipotecario. Es decir, consiste en trasladar la hipoteca de un banco a otro que ofrezca mejores condiciones.
Existen dos tipos de subrogación:
- Subrogación del acreedor (entidad financiera): Se cambia la hipoteca a otro banco con condiciones más favorables.
- Subrogación del deudor: Se produce cuando se transmite una hipoteca a una persona distinta (por ejemplo, cuando se vende una vivienda con hipoteca y el comprador asume el préstamo existente).
Características de la subrogación acreedora:
- El nuevo banco debe estar dispuesto a asumir la hipoteca: Para ello, ofrecerá al cliente una mejora en las condiciones.
- El banco original puede hacer una contraoferta: La entidad donde se tiene la hipoteca puede igualar o mejorar la oferta del nuevo banco para retener al cliente (derecho de tanteo o enervación).
Ventajas y desventajas de la subrogación
✅ Ventajas:
- Puede permitir un ahorro significativo si se obtienen mejores condiciones de tipo de interés o comisiones.
- Permite negociar con diferentes bancos para obtener la mejor oferta.
- No se requiere cancelar la hipoteca anterior y formalizar un nuevo préstamo desde cero.
❌ Desventajas:
- Proceso más complejo que la novación, ya que implica la intervención de dos entidades financieras.
- Puede haber costes adicionales si la nueva entidad pide la tasación de la vivienda.
- El banco original puede intentar retener al cliente igualando la oferta, lo que puede complicar la negociación.
Tanto la novación como la subrogación requieren formalización en escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad. La elección entre una u otra dependerá de si se desea permanecer con la misma entidad (novación) o cambiar a otra (subrogación), así como de las condiciones ofrecidas en cada caso.
¿Qué dice la Ley 5/2019 sobre el cambio de hipoteca a tipo fijo?
El artículo 23.6 de la Ley 5/2019 establece que los consumidores pueden cambiar su hipoteca de tipo variable a tipo fijo mediante los dos mecanismos explicados:
- Novación: Modificación del contrato con el mismo banco.
- Subrogación: Cambio de banco para mejorar las condiciones del préstamo.
Este artículo también establece límites claros a las comisiones que pueden cobrar los bancos en caso de conversión de una hipoteca variable a fija. Estas son las principales reglas:
- Durante los primeros tres años, si conviertes tu hipoteca de variable a fija, el banco no puede cobrarte más de un 0,05% de comisión.
- Si decides cambiar tu hipoteca variable a una de tipo fijo (o con un período fijo mínimo de 3 años), la entidad financiera solo podrá cobrarte una compensación máxima del 0,05% sobre el capital amortizado anticipadamente.
- Este cobro solo está permitido durante los primeros tres años desde la firma del préstamo.
- Si no se amortiza capital al hacer la novación, no hay comisión.
- Si solo cambias de tipo de interés pero no realizas una amortización anticipada (es decir, no devuelves parte del préstamo por adelantado), el banco no puede cobrarte ninguna comisión.
- Pasados tres años desde la firma del préstamo, no pueden cobrarte ninguna comisión.
- Si solicitas el cambio de tipo de interés después de que hayan transcurrido tres años desde la firma del contrato, el banco ya no podrá cobrarte ninguna compensación ni comisión, incluso si realizas una amortización anticipada.
Ventajas y desventajas de cambiar a hipoteca fija
✅Ventajas:
- Seguridad y estabilidad: la cuota mensual no cambia con las subidas del Euríbor.
- Planificación financiera más sencilla y sin sobresaltos.
- Protección contra futuras subidas de tipos de interés.
❌Desventajas:
- En algunos casos, los tipos fijos pueden ser más altos que los variables en el momento de la contratación.
- Si el Euríbor baja en el futuro, podrías estar pagando más de lo que pagarías con una hipoteca variable.
- La conversión implica algunos gastos notariales y de gestión.
En conclusión, la Ley 5/2019 facilita el cambio de hipoteca variable a fija y protege a los consumidores estableciendo límites en las comisiones que los bancos pueden cobrar. Si tienes una hipoteca variable y quieres estabilidad en tus pagos, es una opción interesante a considerar, sobre todo si tu préstamo tiene más de tres años, ya que en ese caso el banco no podrá cobrarte ninguna comisión.
Antes de tomar una decisión, es fundamental analizar las condiciones y comparar distintas opciones.
Si este tema te dejó con preguntas, estaré encantada de ayudarte. ¡No dudes en contactarme! Resolver problemas legales es mi especialidad… y evitar que lleguen a ser problemas también.
